深圳市福田區華富村東、西區舊住宅區改造項目

(相關資料圖)

關于優化《回遷新房戶型平面圖》標識

的通告

2023

根據測繪規范《房屋建筑面積測繪技術規范SZJG 22—2015》“6.3.5.2地面以上有裙樓（含架空層）連接的建筑為一棟，同一棟中不同塔樓各自為一座。”要求，本項目12棟塔樓首層裙樓整體連接定義為一棟。

根據規劃局《深圳市建筑設計規則2019》“3.7.1地面以上由裙房（含架空層）相連通，或由計入地上建筑面積的半地下室相連通的建筑均可視為一棟，同一棟建筑中的不同建筑塔樓各自視為一座。”，“3.7.3樓棟序號一般用阿拉伯數字表示（如1棟、2棟……），樓座序號一般用英文字母表示（如A座、B座……）。樓棟或樓座序號應為連續的數字或字母。”本項目12棟塔樓首層裙樓整體連接定義為一棟，塔樓單體視為一座，因此塔樓單體命名為為1棟A座、1棟B座……1棟L座。

同時結合被搬遷人意見，已進一步優化了原《深圳市福田區華富村東、西區舊住宅區改造項目回遷新房戶型平面圖》（詳見下圖）部分戶型面積段不同設計的標識，讓被搬遷人能更清晰直觀的查閱及了解，便于后續選擇心儀的回遷新房。

PART 01

總平面圖

PART 02

戶型分布圖

PART 03

戶型平面圖

深圳市福田區華富村東、西區舊住宅區改造項目

關于被搬遷房屋套內建筑面積認定相關問題

的情況說明

2023

目前，深圳市福田區華富村東、西區舊住宅區改造項目（以下簡稱本項目）正有序開展回遷新房選房前期準備工作。期間，部分業主提出以查丈原圖和分戶面積匯總表記載的“使用面積”或“戶內面積”認定被搬遷房屋套內建筑面積。經研究，現就本項目所涉被搬遷房屋套內建筑面積認定問題說明如下：

一、關于房屋使用面積與房屋套內建筑面積的概念和內涵

房屋使用面積：1988年4月4日，原深圳市房產管理局發布《關于印發

房屋套內建筑面積：2000年8月1日，國標《房產測量規范》（GB/T 17986-2000）發布實施。規范規定：套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積組成，其中：外墻（包括山墻）水平投影面積的一半計入套內墻體面積，一半計入共有建筑面積。深圳市自國標《房產測量規范》（GB/T 17986-2000）發布以后才開始計算套內建筑面積。深圳市建筑面積測繪計算現行地方標準為《深圳市房屋建筑面積測繪技術規范》（SZJG 22-2015），規范規定的套內建筑面積計算方法與《房產測量規范》（GB/T 17986-2000）一致。

房屋使用面積與房屋套內建筑面積之間的差別：對于專有空間的面積計算，套內建筑面積與1994年細則規定的使用面積相比，主要差異在：套內建筑面積僅包含外墻（包括山墻）水平投影面積的一半，而1994年細則規定的使用面積包含全部的外墻（包括山墻）水平投影面積。

二、關于本項目房屋套內建筑面積認定的程序問題

根據2017年8月24日發布的《深圳市福田區華富村東、西區舊住宅區改造項目搬遷補償安置方案》（以下簡稱搬遷補償安置方案）及后續與業主簽署的《深圳市華富村東、西區舊住宅區改造項目房屋搬遷補償安置協議書》（以下簡稱搬遷補償安置協議書），本項目被搬遷房屋建筑面積（套內建筑面積）按照以下順位進行確認：1.房地產登記簿記載；2.房地產權利證書記載；3.合法有效的竣工測繪報告。項目啟動時，本項目范圍內所有被搬遷房屋的房地產登記簿、房地產權利證書均未記載套內建筑面積。所調取的《房屋建筑面積匯總表》《深圳市房地產查丈原圖》等歷史檔案中未記載“套內建筑面積”，其記載的“戶內面積”“使用面積”“分戶面積”等在概念和內涵上與“套內建筑面積”存在差異（詳見第一部分）。

為保障被搬遷人合法權益，確保本項目順利推進，實施主體參照當時有效的《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》（2016）第二十七條第三款之規定，特委托具有法定測繪資質的深圳市地籍測繪大隊進行測繪，并以其出具的測繪報告作為認定被搬遷房屋套內建筑面積的依據。

同時，本項目整體拆除前，實施主體再次委托深圳市地籍測繪大隊對項目范圍內各樓棟房屋進行了實測，并以實測報告數據作為圖測的參考。經與圖測面積比對，絕大部分房屋套內建筑面積與圖測基本一致。

本項目于2017年正式啟動，項目啟動時《房屋建筑面積測繪技術規范》（SZJG 22-2015）已生效，深圳市地籍測繪大隊按照該技術規范實施測繪，適用技術規范依據正確。

三、關于本項目被搬遷人合法權利保障的問題

本項目作為深圳市老舊住宅小區棚改試點項目，堅持以人民為中心，充分保障被搬遷人的合法權利，本項目所執行的補償增購政策遠遠優于全市其他棚改項目：

1.從補償標準來說，本項目《搬遷補償安置協議書》明確約定，選擇產權調換的，按被搬遷房屋的建筑面積以1:1.18的標準確定回遷新房應補償建筑面積(以被搬遷房屋建筑面積為基數確定的產權調換建筑面積)，且回遷新房應補償建筑面積所對應的套內建筑面積與被搬遷房屋套內建筑面積之比不低于1:1。為最大程度保障被搬遷人利益，以兩種標準計得的套內建筑面積較大者確定被搬遷房屋的應補償建筑面積。

2.從增購標準來說，被搬遷人可選擇在應補償建筑面積基礎上，按9000元/平方米優惠價增購13平方米建筑面積，且在房源允許情況下，可在增購建筑面積13平方米基礎上，按回遷新房市場評估價9折再增購不超過12平方米的建筑面積。

3.從測繪標準來說，被搬遷房屋的套內建筑面積與回遷新房的套內建筑面積，均是按照現行有效的《房屋建筑面積測繪技術規范》（SZJG 22-2015）進行測繪得出，測繪標準前后一致。

示例：

以本項目一套建筑面積為80.04平方米的被搬遷房屋為例，按照建筑面積1:1.18確定的應補償建筑面積乘以本項目回遷新房得房率后，計得的房屋套內建筑面積大于按照套內建筑面積1:1標準測繪得出的房屋套內建筑面積，根據搬遷補償安置協議約定，實施主體將按照建筑面積1:1.18確定應補償建筑面積，具體如下：

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